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管好用好房屋“养老金”切实维护业主合法权益

作者:蒋和平  来源:南充晚报  2019-05-17

      我市把管好用好房屋维修资金、 构建新型和谐社区作为重大民生工程来抓, 着力完善政策制度,创新管理机制,努力利民便民,房屋维修资金管理逐步走向规范化制度化轨道。 近几年来, 我市连续三次在全省房屋维修资金管理2138太阳城娱乐官网会、 全省房地产市场管理2138太阳城娱乐官网会上介绍经验,连续三次通过审计、财政部门的账务审计,连续四年被评为全国维修资金规范化管理先进单位。同时,先后有省内外40个城市的业内人士到南充学习房屋维修资金规范化管理经验。

      强化监管构建科学合理的管理体系

  归集方式由代缴改自缴。 为确保维修资金应收尽收, 我市调整了归集方式, 重新科学合理选准维修资金缴存时间节点。 将维修资金作为商品房买卖合同登记备案及房屋权属登记的必备要件, 实行两道关口把关。 将开发建设单位代收代缴改为由购房人在商品房买卖合同登记备案前,业主直接到主城区4个维修资金专户管理银行的201个网点缴存, 确保购房人维修资金缴入专户。在办理房屋权属初始登记前,开发建设单位未售房屋的维修资金实行全额垫交, 从而避免了过去少数开发建设单位代收代缴中的挪用、多收少报少缴的现象。 管理机构还实行了房屋初始登记项目现场核实幢数、面积、抽查商品房买卖合同核实维修资金缴存金额制度。目前,市本级1301个房屋初始登记项目全部缴清了维修资金,保证了应收尽收。

  归集标准由低到高。结合贯彻国家、省、市房屋维修资金政策,近几年来,我市4次组织召开听证会,对维修资金归集标准进行听证, 广泛听取人大代表、政协委员、开发建设单位和社会各界的意见。4次调整维修资金归集标准,维修资金由每平方米15元、20元逐步调至每平方米30元、40元,今年将调至每平方米50元至60元。 维修资金缴存标准与我市经济社会发展、 市民收入相适应,归集标准比较科学合理。

  资金续筹由点到面。 我市将物业小区公共收益作为维修资金续筹的重要支撑进行了有益的探索。2018年10月, 在顺庆区大都会小区推行了公共收益补充维修资金试点。今年,我市试点扩面,选择东方国际社区等10个小区进行试点。鼓励事业单位、 国有企业进行老旧小区续筹维修资金试点, 南充力汇建设集团等6个小区补建了维修资金制度。同时,我们还对2009年以前开发建设单位代收代缴维修资金期间未售房屋及缓缴项目进行了清理。

      完善使用机制 构建公平公正的监管体系

  发挥资金急救作用,建立维修资金应急使用机制。2012年以来, 我市明确了电梯、消防、二次供水、地下管网堵塞、屋顶(外墙)渗漏等7类影响业主住用安全的紧急情形,实行边修边报的应急维修机制。解决了三分之二业主签字难、决策时间过长的使用难,让维修资金成为“及时雨”,及时消除房屋隐患。近年来,我市又优化了维修资金应急除险举措, 将备案时间由三天缩短至一天,实行快报快处快修,“问题”房屋及时除险。为避免应急维修三分之二业主未签字面临的使用管理风险,我们采取街道办事处、社区核实签字,消防、电梯故障由消防、 质监部门出具检测报告,在小区电梯口、单元门上进行公示使用方案、工程预决(结)算,管理机构现场核实拍照取证等方式予以综合管控。在物业小区电梯故障动用维修资金方面,聘请电梯专家参与小区现场初勘、竣工验收,并对更换单件使用金额5000元以上进行现场取证、 以旧换新等方式,从而有效避免维修资金使用中的弄虚作假现象。2018年,市本级有132个物业小区使用维修资金,应急维修项目达到86个,占70%。

  启动招标(抽签)程序,建立公平选择施工企业机制。 为形成公开透明、方便快捷机制,使物业维修工程施工企业选择在阳光下运行, 我市对使用金额5万元以下申报项目,采取由业委会在市维修企业名录库中直接选择施工企业方式。2018年下半年又采取施工企业自愿报名、业委会现场抽签产生施工企业的方式选择施工单位; 对使用金额5万元以上申报项目,前几年全部采取业主代表评分选择施工企业,今年改为由招标代理机构公开招标(比选)选择施工单位,招标会前由业委会在市物业维修工程招标专家库中抽取4名专家及业委会主任进行评标定标,抽签、招标(比选)条件、过程、结果公开透明,接受业主监督。今年以来,抽签项目达27个,招标项目达5个。公平竞争机制的形成,大大降低了使用纠纷,提高了维修资金公信力,规避了管理机构的监管风险。

  启动工程审价等程序,建立第三方快捷服务机制。近几年来,根据我市维修资金政策性专业性强、业委会专业化不足的现状,大力启动第三方服务来弥补业委会专业化不足的问题,提高维修资金的使用效率。 我市采取公开条件、企业自愿报名、 管理机构审核的方式,建立了物业维修工程施工企业、物业维修工程审价机构、物业维修工程招标专家三个名录库。维修工程的工程量清单制作及控制价报告全部由业委会选择工程造价机构进行制作;工程造价机构对使用金额1万元以上的物业维修工程进行结算审价, 工程造价机构与业委会、物业服务企业、监理单位一道参与小区维修工程竣工验收, 出具的工程审价报告由施工单位、业委会、造价机构三方认可并签字盖章, 审价报告作为维修资金拨付的前置条件。2014年以来, 市本级400个物业维修工程进行了工程结算审价, 审减率平均达到12.3%,2018年达到14.5%,审减金额89万元。除物业维修工程实行招标代理、维修企业全额垫资维修外, 我市要求使用金额在20万元以上的小区聘请工程监理机构进行监理监督, 着力解决业委会专业性不足的难题,有效维护了业主的合法权益。

  突出监管重点, 建立使用过程管控机制。近年来,我市严格遵循“业主决策、政府监督、方便快捷、公开透明”的维修资金使用管理原则,努力探索业主、业委会、管理机构、 维修企业、 审价机构、“五位一体”、“五个到位” 的维修资金使用管理模式,保证了业主决策、 业委会实施、 管理机构监督、维修企业施工、工程造价机构审价“五个到位”,形成了相互制约、相互监督、公开透明的维修资金使用机制。 明确了业委会在维修资金使用申报、 工程询价、 合同签订、现场监管、竣工验收的实施主体责任;明确了管理机构的监督责任, 凡申报使用维修资金的小区, 维管中心均安排2138太阳城娱乐官网人员不少于两次到小区现场核实申报项目的真实性,对小区已公示的使用申请表、工程预(结)算表、业主签字等要件进行拍照取证。管理机构2138太阳城娱乐官网人员参与竣工验收现场、施工企业招标(比选)现场、增项增量工程现场核实取证, 使维修资金使用的事前事中事后得到有效监督,维修工程弄虚作假、价格高估冒算得到有效遏制。近几年来,市本级518个小区使用维修资金3650万元,没有发生一起维修项目申报弄虚作假或价格虚高而引发的重大纠纷及投诉事件。

      强化资金监管 构建安全稳定的风险管控机制

  建立招标选定维修资金专户银行机制。 我市维修资金专户管理银行长期只有一家, 市本级15.6亿元维修资金全部放在一个“篮子”里。2018年上半年,我市启动了维修资金专户管理银行招标2138太阳城娱乐官网, 将近三年维修资金增量作为条件进行公开招标,做到报名条件、招标过程、招标结果公开透明, 专户银行风险、服务、增值等指标作为评分条件,在报名竞标的8家驻市金融机构中选择了3家实力雄厚、服务水平较高的专户银行,使我市维修资金专户银行达到4家。市场竞争机制的形成,既分摊了维修资金存储风险,又提高了专户银行服务水平, 还提高了增值收益。

  建立增值收益分摊给业主机制。近几年,我市通过招投标、签订金融合作协议等方式, 提高了维修资金增值收益,维修资金年增值收益至今达到3%以上, 市本级13.7亿元维修资金本金产生的增值收益达到1.852亿元。 从2015年起,管理机构每年都将维修资金增值收益全部分摊到70万户维修资金所有权人账户滚存使用,有力地维护了业主的合法权益。

  建立维修资金账务公开透明机制。我市维修资金全部实现“专户存储、专款专用、按幢立账、核算到户”管理。存储系统、业务系统定期实行手工及网上对账,做到账实相符。全市维修资金信息系统建立后,业主足不出户即可查询到本人的维修资金余额情况。 从2015年起,管理机构每年都向市本级上千个物业小区发放张贴维修资金对账单,及时公布维修资金本金、使用金额、增值金额及余额,同时还通过维修资金管理信息系统公布维修资金账务,主动接受业主监督。

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